地产座谈分享:解密限购、限贷、限价、限售、限签对房价的影响

编者按:我们在楼市调控中经常看到限购、限贷、限价、限售、限签的相关政策,业内戏称“五限”。五限的本质,就是打击房价波动性――不要暴涨也不要暴跌。

一、限购――从源头上进行“降维打击”,对房价影响最深远

限购相当于在市场自由经济中,加入了计划经济因素。资本是逐利的,如果不人为的设置限制“资本流动”障碍的政策,一些热点城市就会被热钱疯狂涌入,进而在房价上呈现较大的波动性――例如2010年杭州房价超越北京上海,最终热潮褪去后房价出现“腰斩”。像鄂尔多斯鬼城、现在一地鸡毛的燕郊,同样也是完全市场化经济资本充足流动的结果。

限购的本质:打击资本流动性,进而改变非理性的市场供需关系,为刚性需求带来相对理性房价下上车的机会,打击低入高出的投资需求。

总结:可以认为限购是政府对市场的最严厉调控,政府已经认定当下市场处于过热情况,需要采取这样一刀切式的手段才能有所遏制。一般这类城市都是属于高速发展的热点城市、热点区域。

二、限贷――手术刀式的打击,精准调控

限贷实质上是对“杠杆率”的控制,杠杆越高风险越大,一旦出现问题将会出现断崖式下跌――例如美国的次贷危机,这也可以揭示为什么有一段时间深圳严厉打击“首付贷”。

具体到政策实施上,刚需一般倾向于低房价房屋,“限贷”政策对于房屋单价低、面积段小、总价低的房屋基本不形成有效杀伤,但是对单价高、面积大、总价高的房屋,形成较大杀伤。

总结:可以认为,限贷是有区分的对刚需和杠杆式非理性投资进行调控。限贷是政府对房价第二严厉的调控政策,既不影响刚需的购买,同时也打击了市场杠杆投资的热潮。但是相比限购,限贷显然温和很多。

三、限价、限签――与刚需/改善无关,给投资预期博弈添上休止符

“限价”和“限签”相当于给房价设置了“天花板”,给成交量设置了“熔断”条款。

总结:“限价”和“限签”对楼市实质上没有太大的作用。因为限价,在杭州所以我们看到了众多新盘万人摇的场景,但是无法阻止各类资金通过各种方式参与到房屋买卖中。而限签,本质上是拉长了房地产的交易的过程。

“限价”和“限签”直接作用在降购房者的预期,降低开发商拿地预期,对房价长期上涨的预期进行减压。

四、限售――一个中性政策

限售需要区别来看待,最重要的还是看政策中对限售的时间限制。

2年、5年、20年完全是不同的概念。

同时,不同城市也是完全不同的概念。交房慢、办证慢的城市,比如长沙,从预售到交房甬两三年,从交房到办证再用两三年,配合限售五年的时限,相当于10年时间,可以硬生生把投资冲动压没。

但是对于部分城市,例如唐山,从网签备案开始计算时间,42个月内禁止销售,实际上这三年半的时间看似较长,但是从房屋预售到交付再到办理产证出来,限售时间相当于控制在2年以内甚至1年时间,对于整个房地产楼市投资来讲,没有太大的影响,处于平均可以接受的时间。这一点,与绍兴直接宣布限售2年基本一致。

总结:限售其实就是一个相对中性的政策,如果真的对当地楼市有刺激,那么像之前菏泽、开封政府也不会取消限售了。从长远看,由于大部分购房者选择按揭,限售让楼市变成了一个大型的资金蓄水池,如果资金不外溢,某种程度上甚至可能推高房价。

浙江说房,拨开楼市迷雾,探寻价值本真。